Yönetim Planı

Yönetim Planı

1
1
ÖZLEN ŞEHİR
S İ T E S İ
Y Ö N E T İ M
P L A N I
( Kat Mülkiyeti Kanununa, 5711 ve 5912 sayılı kanunlarla getirilen değişikliklere uyarlanması amacıyla hazırlanan iş bu yönetim planı, 28.06.2015 tarihinde Toplu Yapı Temsilciler Kurulu toplantısında kabul edilmiş, …../ 07 / 2015 tarih, ………... yevmiye ile tapuya tescili yapılmıştır.
2
2
ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ YÖNETİM PLANI
Madde Sayfa
I. BÖLÜM : GENEL HÜKÜMLER
01- Kapsam--------------------------------------------------------------------------------------------- 03
02 - Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Hallerde Uygulanacak Yasal Mevzuat------ 03
03- Yönetim Planının Bağlayıcılığı---------------------------------------------------------------- 03
04- Yönetim Planının Değiştirilmesi---------------------------------------------------------------- 03
05- Tanımlar -------------------------------------------------------------------------------------------- 03
II. BÖLÜM : YÖNETİM ORGANLARI
A) BLOK KAT MALİKLERİ KURULU (BKMK)
06- Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri.------------------------------------------------------------ 04
07- Kurula Katılma ve Oy Hakkı -------------------------------------------------------------------- 05
08- Toplantıya Çağrı ---------------------------------------------------------------------------------- 05
09- Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanın Oluşumu-------------------------------------------- 06
10- Kararların Bağlayıcılığı--------------------------------------------------------------------------- 06
11- Kararların Yazılması ve İmzalanması ---------------------------------------------------------- 07
B) TOPLU YAPI TEMİLCİLER KURULU (TYTK)
12- Oluşması, Görev ve Yetkileri ------------------------------------------------------------------- 07
13- Kurula Katılma ve Oy Hakkı ------------------------------------------------------------------- 08
14- Toplantıya Çağrı ---------------------------------------------------------------------------------- 08
15- Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanını Oluşumu ------------------------------------------ 09
16- Kararların Bağlayıcılığı -------------------------------------------------------------------------- 09
17- Kararların Yazılması ve İmzalanması --------------------------------------------------------- 09
C) SİTE YÖNETİM KURULU (SYK)
18- Seçimi ve Çalışma Yöntemi -------------------------------------------------------------------- 10
19- Sorumluluğu ve Görevleri (İşletme Projesi Hazırlanması)------------------------------- 10
D) SİTE DENETİM KURULU (SDK)
20- Seçimi ---------------------------------------------------------------------------------------------- 13
21 - Çalışma Usulü ------------------------------------------------------------------------------------- 13
III. BÖLÜM : KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ve YÜKÜMLÜLÜKLERİ
A) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
22- Hakları ------------------------------------------------------------------------------------------- 13
23- Yükümlülükleri---------------------------------------------------------------------------------- 14
24- Kat Maliklerinin Özellikle Uyması Gereken Kurallar-------------------------------------- 14
B) ORTAK YERLER
25- Ortak Yerler ------------------------------------------------------------------------------------- 15
C) ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
26 - Hakları -------------------------------------------------------------------------------------------- 16
27- Yükümlülükleri ---------------------------------------------------------------------------------- 16
IV. BÖLÜM : ORTAK GİDERLERE KATILMA
28- Genel Kural -------------------------------------------------------------------------------------- 17
29- Ortak Giderlere Katılma ------------------------------------------------------------------------ 18
30- Gecikme Tazminatı------------------------------------------------------------------------------ 18
31- Diğer Konular ------------------------------------------------------------------------------------ 18
V. BÖLÜM : ÇEKİLMEZLİK HALİ ve MÜLKİYETİN DEVRİNİ İSTEME HAKKI
32- Açıklama 19
VI. BÖLÜM : YENİLİK - İLAVELER ve GİDERLERİNE KATILMA
33- Açıklama ------------------------------------------------------------------------------------------ 19
VII. BÖLÜM: SOSYAL TESİSLER ve İŞLETMELER
34- Açıklama ------------------------------------------------------------------------------------------ 19
VIII. BÖLÜM: SON HÜKÜMLER
35- Yönetim Planının Uyarlanması ----------------------------------------------------------------- 20
36- Yürürlük Maddesi ------------------------------------------------------------------------------- 20
3
3
ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ YÖNETİM PLANI
I. BÖLÜM : GENEL HÜKÜMLER
Madde 1- Kapsam :
 İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, 1809 Ada, 2 Parsel üzerinde, Belediyece onaylı yerleşim planı ve uygulama projelerine göre yapılmış ve yapılacak olan ( ve hatta, daha sonra yapılması muhtemel imar planı değişiklikleri ile yapılacak olan), konut üniteleri, ticari ve sosyal donatı alan ve üniteleri, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisleri, ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ adı altında, (Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ve ilgili diğer yasaların emredici hükümleri saklı kalmak koşuluyla) BU YÖNETİM PLANI’NA GÖRE YÖNETİLİR.
 Site Yönetim Planı, bundan böyle SYP kısaltması ile anılacaktır.
Madde 2 –Yönetim Planında Hüküm Bulunmayan Hallerde Uygulanacak Yasal Mevzuat:
 Yönetim Planı, Site’deki tüm kat malikleri arasında geçerli bir sözleşme niteliğindedir. Herhangi bir uyuşmazlık çıktığında, öncelikle Yönetim Planındaki hükümler uygulanır. Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanır.
 KMK.’nda da hüküm bulunmayan hallerde ise, Türk Medeni Kanunu ( TMK), Tebligat Kanunu ve diğer yasaların ilgili hükümleri ve yerleşik Yargıtay içtihatları ve aynı/benzer durumda daha önce alınmış ve uygulanmış emsal nitelikteki temsilciler kurulu kararı uygulanır. Bu yönetim planında var olan hükümler mevcut KMK veya değişikliklerine aykırı ise yok hükmündedir ve uygulanamaz.
Madde 3 - Yönetim Planının Bağlayıcılığı:
 İş bu Yönetim Planı, yukarıda belirtilen parsel üzerinde oluşan ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ’ndeki tüm kat maliklerini, kat irtifak sahiplerini, onların mirasçılarını, bağımsız bölüm veya kat irtifakının bağlı bulunduğu arsa payını satış, bağış vs. bir yolla iktisap edecek olanları ve bu Site’de oturan ve çalışan bütün şahısları kendiliğinden bağlar. Bu kişiler, Yönetim Planı’nın hükümlerine aynen uymak zorundadır.
Madde 4- Yönetim Planının Değiştirilmesi:
 Yönetim Planını, sitedeki tüm kat maliklerinin 4/5’inin oyu ile veya Toplu Yapı Temsilciler Kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümleri tam sayısının beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir.
Madde 5- Tanımlar:
a) Bağımsız Bölüm: Ana gayrimenkuldaki ana yapıların (blokların), projesine göre başlı başına kullanılmaya elverişli bulunan ve KMK hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız Bölüm” denir.
b) Kat Malikleri: Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti ve bu hakka sahip olanlara kat maliki denilir. Kat irtifak hakkı sahibi de kat maliki olarak değerlendirilir.
c) Ana gayrimenkul: Site içerisindeki arsa ve üstünde yapılı her şeyi ( ana yapıları, altyapıları vb.) kapsayan ve kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününü ifade eder.
ç) Blok Kat Malikleri Kurulu: Sitedeki yapılardan, birbirinden bağımsız (ayrık) olarak yapılan 12 yapıdan her bir binaya “BLOK YAPI”, her bir blok yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kurula “BLOK KAT MALİKLERİ KURULU” denilir. (Bundan böyle, BKMK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
4
4
d) Blok Temsilcileri : BKMK tarafından, kendi bloklarını Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil etmek üzere, seçilen ( KMK.’nun 69. maddesinde blok yöneticisi olarak tanımlanan) kişi ya da kişileri ifade eder.
e) Toplu Yapı Temsilciler Kurulu: Blok temsilcilerinden oluşan ve Site’nin genel yönetiminde karar verme yetkisine sahip, en yüksek karar organı olan kurulu ifade eder. (Bundan böyle, TYTK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
f) Site Yönetim Kurulu: TYTK tarafından, kendi içinden veya kat malikleri içinden ya da dışarıdan seçilen, yasalardan ve bu yönetim planından doğan hak ve yetkileri kullanan ve TYTK tarafından alınan kararları uygulayan ve sitenin her türlü yönetim işlerinden sorumlu ve yetkili olan kurulu ifade eder.(Bundan böyle, SYK kısaltmasıyla adlandırılacaktır.)
g) Site Denetim Kurulu: Bu yönetim planı ve ilgili kanunlarda belirlenen görevleri yapmak üzere, TYTK tarafından, kat maliklerinden seçilen denetim organını ifade eder.
(Bundan böyle, SDK olarak adlandırılacaktır.)
h) Site : Yukarıda 1. maddede belirtilen tapu kaydı parsel üzerinde bulunan; konutlar, sosyal tesisler, otoparklar, yollar, yeşil alanlar, spor alanları, ortak yerler vb. tüm yapı ve alanlardan oluşan yerleşim biriminin tamamı ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ’dir. Kısaca, SİTE olarak tanımlanmıştır.
ı) Ortak Yer: KMK.’nun 4. ve 67. maddelerinde sayılan yerler ile, blokların ve bağımsız bölüm niteliğindeki diğer yapı ve tesislerin oturduğu ortak alanlar dışında kalan ve münhasıran bir bağımsız bölüme tahsis edilmemiş olan, ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan bütün ortak yerler, yapı ve tesisler, bu yönetim planının uygulanmasında ORTAK YER, ORTAK YAPI ve TESİS SAYILIR. Ortak yerlerle ilgili olarak, ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇILAMAZ.
i) Sosyal Tesisler : Site içerisindeki, yapılmış veya yapılacak olan ve Kat Mülkiyet Yasasının 10. ve 67. maddesi uyarınca malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları” yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen yada edilecek olan, kullanılma ve işletilme ile ilgili esasları ( TYTK tarafından belirlenen esaslara göre hazırlanacak) İşletme Yönetmeliği’ne göre, SİTE YÖNETİM KURULU veya üçüncü bir gerçek ya da tüzel kişi tarafından işletilen; spor alanları, ofis, kafe, dükkan, market, kapıcı daireleri, çocuk parkı vs. den oluşan tüm sosyal, kültürel ve ticari tesisleri ifade eder. Ortak yer olan bu sosyal tesislerle ilgili olarak ortaklığın giderilmesi davası açılamaz.
II. BÖLÜM : YÖNETİM ORGANLARI
A) BLOK KAT MALİKLERİ KURULU ( BKMK)
Madde : 6- Oluşması, Yetki Alanı ve Görevleri :
TYTK tarafından (kurul üyelerinin tam sayısının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
 Sitedeki ana gayrimenkul üzerinde ayrık düzende inşa edilmiş olan blok yapıların bağımsız bölüm maliklerinden (kat maliklerinden) oluşan “BLOK KAT MALİKLERİ KURULU”; sadece kendi bloklarını, eklentilerini ve münhasıran kendilerine tahsis edilmiş ortak yerlere ilişkin konularda olmak üzere karar alır, yatırım planlar ve blok temsilcilerini seçer.
 Bloklarıyla ilgili karar alma hak ve yetkisi BLOK KAT MALİKLERİ KURULU’NA AİTTİR. Alınan bu kararlar, Site’nin genel yönetim ilkeleri ve bloklar arası ahengi bozmayacak nitelikte olmak kaydı ile (gerekli İŞLETME PROJESİ YAPILARAK), SİTE YÖNETİM KURULU tarafından uygulanır.
5
5
Madde : 7- Kurula Katılma ve Oy Hakkı: (md.31)
a) BKMK’nda, her bir kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir.
b) Aynı blokta, bir kişi birden çok bağımsız bölüme malikse, her bağımsız bölüm için
ayrı bir oy hakkı vardır. Ancak, malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı, bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
c) Bir bağımsız bölüme birden çok kimse malikse, BKMK’nda bunları, içlerinden
vekalet veya yetki verecekleri birisi temsil eder. Böyle bir temsilci seçerek, Site Yönetim Kuruluna yazılı olarak bildirmedikleri takdirde, bu kişilerin birine yapılacak tebligat tümüne yapılmış sayılır, toplantıya katılan kişiye diğer malikler de temsil yetkisi vermiş sayılırlar.
d) Kat maliklerinden biri medeni haklarını kullanma ehliyetinden yoksun ise, onun
yerine kurula kanuni temsilcisi katılır.
e) Alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki, toplantıya ve
görüşmelere katılabilir, fakat oy veremez.
f) Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının
Beşte birinden (1/5) fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Sitedeki blokların bağımsız bölüm sayıları kırktan aşağı olduğundan KMK 31/son maddesi uyarınca bir kişi, 5 kişiye vekalet edebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır. Vekilin kat maliki olması şart değildir.
Madde : 8- Toplantıya Çağrı :
a) OLAĞAN TOPLANTI :
TYTK tarafından (kurul üyelerinin tam sayısının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
 BKMK, her blok için ayrı saatler planlanarak Site Yönetim Kurulu tarafından duyurusu yapılmak üzere, her yıl Ağustos ayının 1. Cumartesi ve Pazar günü saat:13.00-19.00 saatleri arasında Site Konağı ve Sosyal Tesiste bulunan Site Yönetim Ofisinde seçim gündemli olarak toplanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantı aynı yerde, aynı saatlerde, aynı gündemle Ağustos ayının 2. Cumartesi ve Pazar günü yapılır.
 Cumartesi günü yapılacak BKMK toplantı saatleri : B1; 13.00-14.00, B2; 14.00-15.00, B3; 15.00-16.00, B4; 16.00-17.00, B5;17.00-18.00, B6; 18.00-19.00,
 Pazar günü yapılacak BKMK toplantı saatleri : B7; 13.00-14.00, B8; 14.00-15.00, B9; 15.00-16.00, B10; 16.00-17.00, B11;17.00-18.00, B12; 18.00-19.00
 BKMK, Site Yönetim Kurulu tarafından; toplantı günü- saati – yeri ve gündemi belirtilerek, blokların girişindeki panoya asılacak bir duyuru ile toplantıya davet edilir, siteye ait toplu sms programı üzerinden sms ile paylaşılır, siteye ait facebook sayfasından ve siteye ait resmi web sayfasından da toplantı takvimi yayınlanır.
 Toplantı gündeminde olmayan konular görüşülemez ve karar alınamaz. Gündemde olmayan bir maddenin konuşulup karara bağlanması, konunun toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile gündeme alınmasına bağlıdır.
 Olağan toplantı SYP’de belirtilen tarihte ve yerde yapılmışsa, kat malikleri kendilerine tebliğ yapılmadığını gerekçe göstererek, itiraz ve dava yoluna başvuramazlar.
6
6
b) OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI:
 SYK veya SDK Blok Kat Malikleri Kurulu’nu toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün Blok Kat Maliklerine imzalatılacak çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet ederek, yukarıda belirtilen usullere de uyarak, gerekli gördüğü her zaman toplantıya çağırabilir.
 SYK, blok kat maliklerinin üçte birinin birlikte yapacakları yazılı başvuru üzerine, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür. SYK bu istemi başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde yerine getirmezse, SDK kat maliklerini olağanüstü BKMK toplantısına çağırır. Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
Madde : 9 - Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanın Oluşumu :
a)Site Yönetimi, blok kat maliklerinin sayı ve arsa paylarını gösterir hazirun cetvelini hazırlar ve toplantıya katılan kat maliklerine imzalatır.
b)BKMK, o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
c) Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, yeter sayısı aranmaksızın yapılacak olan ikinci toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. (KMK md.30)
d)Yeterli çoğunluğun olduğu anlaşılınca toplantıyı, Site Yönetim Kurulu üyelerinden biri, Site Yöneticisi veya blok temsilcisi açar. Ardından, toplantıyı yönetmek üzere; bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir yazman üyeden oluşan divan kurulu seçilir. Seçimler açık oyla yapılır. Toplantıya katılanların salt çoğunluğunun oylarıyla seçimler gizli oyla da yapılabilir.
e) Blok Temsilcileri :
aa) TYTK tarafından (kurul üyelerinin tam sayısının 4/5’inin oylarıyla) aksi kararlaştırmadıkça;
Blok Kat Malikleri Kurulları, kendilerini Toplu Yapı Temsilciler Kurulunda temsil etmek üzere, B1 Bloktan 3, B2 Bloktan 3, B3 Bloktan 3, B4 Bloktan 3, B5 Bloktan 3, B6 Bloktan 3, B7 Bloktan 3,
B8 Bloktan 3, B9 Bloktan 3, B10 Bloktan 3, B11 Bloktan 3, B12 Bloktan 3’er temsilciyi yedekleriyle birlikte bir yıllığına seçerler.
 Herhangi bir nedenle 1 yıl içerisinde BKMK toplanamaz ve / veya blok temsilcisini seçemezse, yeni seçim yapılana kadar, mevcut blok temsilcileri göreve devam eder.
 Her temsilci, TYTK’nda bloktaki bağımsız bölüm sayısının blok temsilcisi sayısına bölünmesi sonucu bulunan sayıda oy hakkına sahiptir.
bb) Blok Temsilcilerinin, temsil ettikleri blokları yönetme, blok hakkında alınan kararları doğrudan uygulama, para toplama – harcama hak ve yetkileri yoktur. Alınan kararları SYK’na bildirirler.
Site’nin genel yönetim ilkeleri ve bloklar arası ahengi bozmayacak nitelikte olmak ve giderleri o bloktaki kat malikleri tarafından karşılanmak kaydıyla, bu kararların gereği SYK tarafından yerine getirilir.
cc) Göreve başlama : Mevcut site yönetiminin ibrası eski temsilcilerle yapılır. Yeni temsilciler, seçim gündemli TYTK toplantısı ile göreve başlarlar.
Madde :10 – Kararların Bağlayıcılığı :
 BKMK kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi, o bloktaki bütün kat maliklerini, kiracıları ve bağımsız bölümü herhangi bir şekilde onlardan devir almış olanları ve o bağımsız bölümden yararlanan herkesi bağlar. Karara muhalefet şerhi konulması sonucu değiştirmez.
 Tebliğ zorunlu olmamakla birlikte, alınan kararlar; Özlen Şehir Sitesi resmi web sitesinde, facebook sayfasında ve blok girişlerindeki ilan panolarında duyuru şeklinde asılır ve asgari 10 gün süreyle yayında / askıda kalır. Duyurunun bu şekilde ilan edildiğine ilişkin, (blok temsilcilerinden ve site yönetiminden veya site çalışanlarından asgari birer kişinin imzalamasıyla) tutanak düzenlenir.
7
7
Madde : 11 - Kararların Yazılması ve İmzalanması :
 BKMK kararları, SYK tarafından her bir blok için ayrıca tutulacak olan ve (1) den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan karar defterine yazılır veya tutanak yapıştırılır.
 Divan Kurulunca ve toplantıya katılan kurul üyelerince imzalanır. Divan Kuruluna tutanakları imzalama yetkisi verilmişse, tutanakları Divan Kurulunun imzalaması yeterlidir.
 Ancak, toplantıya katılan kurul üyeleri de, istedikleri takdirde tutanağı imzalarlar. Karara aykırı oy verenler, (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini yazılı olarak belirterek tutanağı imzalayabilirler.
B) TOPLU YAPI TEMSİLCİLER KURULU ( TYTK):
Madde: 12- Oluşması, Görev ve Yetkileri :
 TYTK, Blok Kat Malikleri Kurulları tarafından seçilen blok temsilcilerinden (kurul üyelerinden ) oluşan Sitedeki en üst karar organıdır.
Yetkileri şunlardır:
a) Sitedeki ana gayrimenkul, ortak yer, ortak şey ve tesislerle ilgili idari ve tasarruf işlemlerde; imar planı değişikliği, ifraz, tevhit ve gerektiğinde Kat Mülkiyeti Yasasının 10. ve 67. maddesi uyarınca; gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan bağımsız bölümlerin numaralarını yazdırmak suretiyle Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek için gerekli işlemleri yapmak üzere ( mülkiyet devri, ipotek, terkin, ayni hak tesisi vb. konularda ) karar almak,
b) Bilanço ve hesapların dökümü, gelir gider farkı hesapları ile Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu tarafından verilen raporları inceleyerek kabul veya reddetmek,
c) Site Yönetim Kurulu Üyeleri ile Denetim Kurulu Üyelerini seçmek, ibra etmek veya sorumluluklarına karar vermek, gerektiğinde bunları azletmek,
d) Kanun, Yönetim Planı ve iyi niyet esaslarına aykırı olduğu ileri sürülen Yönetim Kurulu kararlarının iptal edilip edilmeyeceği konusunda karar vermek,
e) İşletme projesini tartışmak, incelemek ve kesin olarak karara bağlamak,
o İşletme projesi, site Yönetim Kurulu tarafından hazırlanmış ve TYTK’nda görüşülüp karara bağlanmadan yürürlüğe konmuş ve kat maliklerine tebliğ edilmişse, işletme projesine kat malikleri tarafından yapılacak olan itirazları inceleyip kesin olarak karara bağlamak,
o (İşletme projesiyle ilgili Mahkemeye dava açılmış olması; Mahkemeden yürütmenin durdurulması kararı alınmadıkça veya verilen mahkeme kararı kesinleşmedikçe uygulamayı durdurmaz.)
f) Kat maliklerinden tahsil edilecek gider veya avans paylarının miktar ve ödeme şartları ile, gecikme halinde uygulanacak esasları ( gecikme tazminatını) kesin olarak belirlemek. (Gecikme tazminatına ilişkin bir karar alınmamış veya bir oran belirlenmemişse, bu Yönetim Planındaki gecikme tazminatı oranı vd. hükümler uygulanır. )
g) Yönetim planı değişiklikleri ile ilgili önerileri inceleyip, karar vererek, gerekli değişiklikleri yapmak,
h) Gündemindeki sair konuları görüşmek ve karara bağlamak.
i) TYTK üyeleri, yetkinliklerine göre site ile ilgili aktif bir veya birkaç sürece/faaliyete ortak alınan karar gereği liderlik yapabilir. Bu liderlik; Site Yönetim Kurulu ve atanmış bir Site Müdürü olsa dahi yapılabilecektir. Bu kapsamda alınacak kararlar ve ek görevlendirme karar defterinde belirtilerek uygulamaya alınacaktır.
8
8
Madde : 13- Kurula Katılma ve Oy Hakkı :
a) Blok temsilcileri, bu Yönetim Planının 9/e-aa maddesindeki kural uyarınca, temsil ettikleri
bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir. ( KMK md.69 )
b) Blok temsilcisi değişirse yeni temsilci, kurulda kendiliğinden eskisinin yerini alır.
c) Kurulun belli bir toplantısına katılamayacak olan blok temsilcisini, blok temsilcisinin verdiği vekaletle yedek temsilci temsil eder. Yedek temsilcinin de katılamayacağı bir toplantıya, aynı blokta oturan bir başkasını da o toplantı için (blok temsilcisi veya yedeği tarafından) vekil tayin edilebilir. Vekil, temsil yetkisini yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadır.
Madde : 14- Toplantıya Çağrı :
a) OLAĞAN TOPLANTI ve ÇAĞRI:
aa)İBRA TOPLANTISI : TYTK, her yıl Ağustos ayının 2. Pazar günü saat:20.00’de Site Konağı /Sosyal Tesisinde Site Yönetim ofisinde, seçim gündemli olarak toplanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaza, ikinci toplantı aynı yerde, aynı saatte, aynı gündemle Ağustos ayının 3. Pazar günü yapılır.
Geçmiş dönem SYK ve SDK’nun ibrası, geçmiş dönem kesinleşen bütçe ve o döneme ait diğer konular bu toplantıda görüşülür ve karara bağlanır.
bb) SEÇİM TOPLANTISI: TYTK, her yıl Ağustos ayının 3. Pazar günü saat:20.00’de Site Konağı /Sosyal Tesisinde Site Yönetim ofisinde toplanır. İlk toplantıda çoğunluk sağlanamaza, ikinci toplantı aynı yerde, aynı saatte, aynı gündemle Ağustos ayının 4. Pazar günü yapılır. Bu toplantıya yeni seçilen temsilciler çağırılır.
cc) RUTİN TOPLANTI : TYTK üyeleri toplam üye sayısının üçte ikisi (2/3) karar alarak yıllık takvim hazırlayarak, rutin değerlendirme toplantıları da planlayabilir.
dd) Yukarıda belirtilen toplantılara, Site Yönetim Kurulu tarafından, blok girişlerindeki ilan panolarına asılacak bir duyuru ile temsilciler toplantıya davet edilir. Siteye ait toplu sms programı üzerinden sms ile paylaşılır, siteye ait facebook sayfasından ve siteye ait resmi web sayfasından da toplantı takvimi yayınlanır.
 Çağrıda; toplantının günü, saati, yeri ve gündemi belirtilir. Gündemde olmayan bir maddenin konuşulup karara bağlanması, konunun toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile gündeme alınmasına bağlıdır.
 İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda toplantı yeter sayısının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı belirtilir. İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az, on beş günden fazla olamaz.
 Olağan toplantı SYP’de belirtilen tarihte ve yerde yapılmışsa, temsilciler kendilerine tebliğ yapılmadığını gerekçe göstererek, itiraz ve dava yoluna başvuramazlar.
 Yukarıda belirtilen tarihler dışında toplantı yapılmak istendiğinde Site Yönetim Kurulu olağanüstü toplantı merasimine uymak zorundadır.
b) OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI ve ÇAĞRI:
 Önemli bir sebebin çıkması halinde veya gerek görülen durumlarda; SYK veya SDK veya TYTK üyelerinin üçte birinin birlikte ve yazılı istemi halinde ve toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce bütün kurul üyelerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı nedeni ve gündemi bildirilmek kaydıyla, TYTK her zaman toplantıya çağırılabilir.
 Site Yönetim Kurulu veya Site Denetim Kurulu; toplantı tarihinden en az 15 gün önce bütün TYTK üyelerine imzalatılacak çağrı veya taahhütlü mektupla toplantıya davet ederek, yukarıda belirtilen usullere de uyarak, gerekli gördüğü her zaman toplantıya çağırabilir. Site Yönetim Kurulu, TYTK üyelerinin üçte birinin yazılı talebi halinde, kurulu gecikmeksizin toplantıya çağırmakla yükümlüdür.
9
9
SYK’nın, bu istemi başvuru tarihinden itibaren 30 gün içerisinde yerine getirmemesi halinde, SDK, Kurul üyelerini olağanüstü toplantıya çağırır.
 Toplantı isteminde bulunan kurul üyeleri, istemlerinde toplantının gündemini de belirtmek zorundadırlar.
Madde : 15- Toplantı ve Karar Yeter Sayısı, Divanın Oluşumu:
a) TYTK, kurul üyelerinin (blok temsilcilerinin) toplam sayısının yarısından bir fazlası ile
toplanır ve toplantıya katılanların oy çokluğu ile karar alır. Blok temsilcileri, temsil ettikleri bağımsız bölüm sayılarını gösteren hazirun cetvelini imzalayarak toplantıya katılır.
 Alınmış olan bir kararın tekrar görüşülmesi ve yeniden karara bağlanması, bu konuda verilen önergenin, toplantıya katılanların ( hazirun listesinde imzası bulunanların) oy çokluğu ile kabul etmesine bağlıdır.
b) Yeter sayısı sağlanmadığı için ilk toplantı yapılamazsa, ikinci toplantıda; toplantı yeter sayısı aranmaz, toplantıya katılanların ( hazirun listesinde imzası bulunanların) oy çokluğu ile karar verilir.
c) KMK’nda ve bu Yönetim Planı’nda özel haller için öngörülmüş bulunan toplantı ve karar yeter sayısına ilişkin hükümler saklıdır. ( KMK. md.24,34,41,42,44,45,70,71 vd. )
d) Yeterli çoğunluğun olduğu anlaşılınca, toplantıyı Site Yönetim Kurulu Başkanı veya görevlendireceği bir yönetim kurulu üyesi veya Site Yöneticisi açar. Ardından, toplantıyı yönetmek üzere; bir başkan, bir başkan yardımcısı ve bir yazman üyeden oluşan divan kurulu seçilir. Aksi kararlaştırılmadıkça, seçimler vd. oylamalar açık oyla yapılır.
Madde : 16 - Kararların Bağlayıcılığı:
 TYTK’nun kararları, toplantıya veya karara katılmış olmasalar dahi; tüm kurul üyelerini, kat maliklerini, kat maliklerinin külli ve cüzi haleflerini, kiracıları, tüm site sakinlerini ve çalışanlarını, Site Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu üyelerini bağlar.
 Karara muhalefet şerhi konulması sonucu değiştirmez. Mahkeme tarafından, kararın iptaline ilişkin kesinleşmiş bir Mahkeme kararı verilmedikçe veya kararın uygulanmasının durdurulmasına ilişkin Mahkemece tedbir kararı verilmedikçe, ALINAN KARARLAR DERHAL UYGULANIR.
 TYTK kararları, tebliğe gerek olmaksızın, alındığı andan itibaren uygulanır. Tebliğ zorunlu olmamakla birlikte, alınan kararlar BLOK GİRİŞLERİNDEKİ İLAN PANOLARINA DUYURU şeklinde asılır ve asgari 10 gün süreyle askıda kalır. Duyurunun bu şekilde ilan edildiğine ilişkin olarak, blok temsilcilerinden veya site yönetiminden asgari bir kişinin ve bir Site görevlisinin imzalamasıyla tutanak düzenlenir. Kararlar siteye ait facebook sayfasından ve siteye ait resmi web sayfasından da duyuru yapılabilir.
Madde : 17- Kararların Yazılması ve İmzalanması :
 TYTK’nun kararları (1)den başlayıp sırasıyla giden sayfa numaralarını taşıyan ve her sayfası noter mührü ile onaylı karar defterine yazılır veya tutanak yapıştırılır. Divan Heyetince ve toplantıya katılan kurul üyelerince imzalanır. Divan Heyeti’ne, tutanakları imzalama yetkisi verilmişse, tutanakları Divan’ın imzalaması yeterlidir. Ancak, toplantıya katılan kurul üyeleri de, istedikleri takdirde tutanağı imzalarlar. Karara aykırı oy verenler, (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini yazılı olarak belirterek tutanağı imzalayabilirler.
10
10
C) SİTE YÖNETİM KURULU (SYK) :
Madde : 18- Seçimi ve Çalışma Yöntemi:
 TYTK tarafından kurul üyelerinin çoğunluğunun oylarıyla aksine bir karar alınmadıkça;
a) Seçim:
 TYTK, her yıl yapacağı seçim gündemli toplantıda, kurul üyelerinden bir yıllığına, 5 asıl ve 5 yedek üyeden oluşan “SİTE YÖNETİM KURULU”nu seçer. Aynı kişilerin tekrar seçilmesi mümkündür.
 Herhangi bir nedenle bir yıl içerisinde TYTK toplanamazsa, yeni seçim yapılana kadar, mevcut Yönetim Kurulu göreve devam eder.
b) Görev Paylaşımı :
 Site Yönetim Kurulu ilk toplantısında; kendi içinden bir başkan, bir veya iki başkan yardımcısı, bir sayman ve bir sekreter üye seçerek görev paylaşımını yapar. Site’nin yönetilmesi ile ilgili önemli işlerin kararları, Yönetim Kurulunda alınır. Site Yönetim Kurulu Başkanı, yönetici sıfatı ile görev alabileceği gibi sözleşme yaparak yönetici veya site müdürü de atayabilir.
c) Toplantı ve Karar Yeter Sayısı:
 Site Yönetim Kurulu, üye tam sayısının salt çoğunluğu ile toplanır ve katılanların salt çoğunluğu ile karar alır. Eşitlik halinde, başkanın oyu çift oy sayılır. Alınacak karar, münhasıran herhangi bir blok hakkında ise, konu, o bloğu temsilen seçilen Site Yönetim Kurulu Üyesinin veya blok temsilcisinin veya yedeğinin ya da o bloktaki kat maliklerinden en az birinin katıldığı bir toplantıda görüşülür.
 Site Yönetim Kurulu üyesi olmadığı halde (bu şekilde) toplantıya katılan kişi, sadece ilgili maddenin görüşmesine katılır, görüşlerini belirtir. Ancak oy hakkı yoktur.
d) Çalışma Yöntemi ve Karar Defterleri :
 BKMK, TYTK, SYK ve SDK’nun kararları, SYK’nun temin ve muhafaza ettiği, her sayfası noter mührü ile onanmış bir karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlar tarafından imzalanır. Karara aykırı oy verenler, (arzu ederlerse) aykırılığın sebebini yazılı olarak belirterek kararı imzalayabilirler.
Madde : 19- Sorumluluğu ve görevleri :
a) Site Yönetim Kurulu üyeleri aynen bir vekil gibi sorumludurlar.
b) Site Yönetim Kurulu, her yıl yapılacak olan ibra gündemli TYTK toplantısında; o tarihe kadar yapılan işlerin, elde edilen gelirlerin ve giderlerin hesabını kurul üyelerine vermekle yükümlüdür. Yönetici/ Site Müdürü, bu amaçla, gelir ve gider durumunu gösteren bir raporu kurul üyelerinin bilgisine sunar. Gerektiğinde bu rapor, ilan tahtasına dahi asılarak ve/veya diğer iletişim kanalları kullanılarak tüm kat maliklerinin bilgisine de sunulabilir.
c) Tutulacak Defter ve Kayıtlar:
 Site Yönetim Kurulu; idari işlemler ve muhasebe için ve BKMK, TYTK ve SYK. için gereken defter, kayıt ve belgeleri tutar. Yaptığı giderleri ve bütün gider belgelerini gerektiğinde incelenmek üzere ( yasalarca daha uzun bir süre öngörülmemişse, asgari 10 yıl süreyle) saklar. Mevcut ve yeni alınacak veya oluşturulacak demirbaş ve tesisleri envanter defterine kaydeder, ilgilisine imza karşılığı teslim eder. Tüm bu işlemleri yedeklemesi alınabilecek, elektronik ortamda bir program üzerinden de takip edebilir.
e) Blok Kat Malikleri Kurulu ve TYTK’nca alınan kararları yerine getirir.
11
11
e)TYTK tarafından verilen kararlar ve belirlenen ilkeler çerçevesinde;
 Site ortak yer ve tesislerini ve KMK’nun 10. ve 67. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğüne
tescil edilen veya edilecek olan ve ortak yararlanmaya tahsis edilmiş olan tüm bağımsız bölümleri işletir veya kiraya verir. Bunlarla ilgili sözleşmeleri ve diğer hukuki işlemleri yapar. Yönetim Kurulu,( TYTK. kararı varsa ) Site’nin yönetimi ile ilgili olan tüm işleri, kısım kısım veya tamamen bir şahsa veya bir servis şirketine verebilir. İlgili kişi, servis şirketi ya da şirketleri ile yapılacak olan sözleşmelerin esasları Site Yönetim Kurulu tarafından belirlenir. Bu sözleşmeler, Site Yönetim Kurulu’nda karar ve yetki alınması kaydı ile, Yönetim Kurulu Başkanı ile en az iki Yönetim Kurulu üyesi tarafından imzalanır.
f) Bloklardaki ve Site’deki ortak yer ve tesislerin ve kat malikleri adına kayıtlı bağımsız
bölümlerin amacına uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli olan tedbirleri alır, personeli istihdam eder. İdari – hukuki – mali sistemi ve örgütlenmeyi sağlar. Görev, hak ve mükellefiyetleri detaylı olarak gösteren ve belli süreleri kapsayan sözleşmeleri (Müdür, Avukat, Muhasebeci, kapıcı/temizlikçi, bahçıvan, güvenlik/danışma görevlisi, Asansör bakımcı, elektrikçi, ilaçlamacı, cctv-uydu sistemleri bakım işleri vb.) yapar. Site’deki tüm çalışanların, çalışmaları ve görevleri ile ilgili düzenlemeleri yapar ve çalışmalarını denetler.
g) Site’de; gerektiğinde sosyal, kültürel ve sportif faaliyetleri yürütecek organizasyonların oluşturulmasını ve desteklenmesini sağlar.
h) TYTK tarafından kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, en geç seçimini izleyen bir ay içinde bir işletme projesi hazırlar.
Bu işletme projesinde, özellikle;
 Blokların ve Site’nin ortak yer ve tesislerine ve sitenin yönetimine ilişkin asgari bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
 Ortak giderlerden, bu yönetim planı uyarınca tüm kat maliklerine isabet edecek muhtemel miktarı, tahmini ve muhtemel site ortak giderlerini karşılamak üzere toplanması gereken avans miktarları (aidat ), bu avansların ödeme şekli ve zamanları,
 Aidat borcunu zamanında ödemeyenlerden alınacak gecikme tazminatı oranı belirlenir.
( Aidatların Site Yönetim Kurulunca açılmış banka hesabına yatırılması esas olup, istisnai olarak elden makbuz karşılığı tahsilat yapılabilir. )
 SYK tarafından hazırlanmış olan işletme projesi/bütçesi, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında site yönetim ofisinden teslim alınmak üzere ve Site web sayfasında ve ilan panolarında bildirilir. İlan ve bildirim 15 gün boyunca yayında kalmalıdır. Bildirimden başlayarak 7 gün içinde, işletme projesine itiraz edilirse, itiraz TYTK’nda incelenir ve işletme projesine kesin şekli verilir. İtiraz edilmesi, aidat ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
 SYK, noter veya mahkeme aracılığı ile gelen ilk itiraz üzerine, en geç 30 gün içerisinde, TYTK’nu olağanüstü olarak toplantıya çağırır. Toplantı gününe kadar gelen ve yasal süresinde yapılmış itirazları TYTK inceler. İtiraz sonucu aldığı kararı itiraz sahibine imza karşılığı veya iadeli taahhütlü mektupla bildirir. İtiraz sonucu işletme projesinde değişiklik yapılırsa, işletme projesinin yeni hali tüm kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında site yönetim ofisinden teslim alınmak üzere ve Site web sayfasında ve ilan panolarında bildirilir. İlan ve Bildirim 15 gün boyunca yayında kalmalıdır.
 TYTK ’nun itiraz üzerine vereceği karar ( tebliğe gerek olunmaksızın) alındığı anda kesinleşir. İşletme Projesi, TYTK tarafından kabul edilmişse, tebliğe gerek olmadan ( karar alındığı anda) kesinleşir.
 İşletme projesi veya işletme projesi niteliğindeki TYTK kararı uyarınca, aidat / avans ödemelerini belirlenen günde yapmayan kat maliki veya ödemekle yükümlü olan kişi (hiçbir sözlü ve yazılı uyarıya gerek olmaksızın, belirtilen son ödeme gününde, ödeme günü belirtilmemişse aidatın ait olduğu ayın son gününde) kendiliğinden TEMERRÜDE (gecikme faizi) DÜŞER.
12
12
 Kesinleşen işletme projeleri ve/veya TYTK’nun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu’nun 68/1. maddesinde belirtilen ( İTİRAZIN KESİN OLARAK KALDIRILMASINI SAĞLAYAN) belgelerden sayılır.(KMK.37, 72)
i) Kat maliklerinden, site ortak gider paylarını (aidatı) ve bu giderlere ilişkin avansı toplar. Ayrıca, BKMK tarafından alınan yatırım kararları ile toplanması gereken yatırım bedellerini ve bloğa özel diğer gider paylarını alınan karar doğrultusunda toplar ve alınan kararlara göre işlerin yapılmasını sağlar ve ödemeleri yapar.
j) Bağımsız bölümlerin site ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerden kiracı olarak veya başka bir sebeple (Mal sahibinin birlikte oturan anne –babası, mal sahibi veya kiracının eşi, çocuğu, akrabası…) devamlı olarak yararlananlar da kat malikiylebirlikte müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. O nedenle, SYK bu kişiler aleyhine de icra takibi yapabilir, itiraz edilmesi halinde itirazın iptali davası açabilir.
k) Borç ve yükümlüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine ve gerektiğinde üçüncü şahıslara karşı kat mülkiyeti hukukundan doğan her konuda (örneğin KMK 18,19,20,21,22,23,24,25 vb. maddelerle ilgili yükümlülükleri yerine getirmeyen gerçek ve tüzel kişiler karşı) dava açar, icra takibinde bulunur. Aleyhe açılan davaları ve icraları takip eder. Avukatlarla ücret anlaşması yapar. Yukarıda belirtilen dava ve takiplere ilişkin olarak görevlendirilen avukatlara verilecek ücretler ve yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Davacı veya davalı, alacaklı veya borçlu sıfatıyla siteyi temsil eder.
l) TYTK kararıyla veya TYTK tarafından verilen yetki uyarınca Yönetim Kurulu Başkanı / Yönetici tarafından sözleşmesi feshedilen veya sona eren site müdürü, kapıcı / temizlikçi, bahçıvan, güvenlikçi/ danışma personeli /bekçi vb. görevlerde bulunanlara görevleri nedeniyle tahsis edilmiş olan yerleri boşaltmalarını sağlar. Boşaltılmayan yerlerin zabıtaca boşaltılması için yerel mülki amire (KMK.Ek:madde 2 uyarınca) veya gerekli diğer yasal yollara başvurur.
m) Sitenin tümünü ilgilendiren tebligatları kabul eder. KMK’ nun 38. maddesi uyarınca, BKMK. veya TYTK kararlarına karşı yöneticiye husumet yöneltilerek açılan iptal davalarında, davalı olarak yer alır. BKMK kararlarının iptali için açılan davaları ilgili bloğun kat maliklerine, TYTK kararlarının iptali için açılan davaları sitedeki tüm kat maliklerine, apartman girişlerindeki ilan tahtalarına asacağı yazı ile duyurur. Kararın iptali halinde, bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Bu gideri; BKMK kararının iptalinde o bloktaki kat malikleri, TYTK kararının iptalinde ise sitedeki tüm kat malikleri karşılar.
n) Site kapsamındaki ortak yer ve tesisleri (gerektiği ölçüde) sigorta ettirebilir.
o) Maaşı site yönetimince doğrudan ödenen personel için kıdem Tazminatı Fonu oluşturur. Bu fonda toplanan paralar için ayrı bir hesap açılabilecektir. TYTK kararı olmadan, bu paralar başka bir amaçla kullanılamaz. TYTK kararı ile (başka bir amaçla) kullanıldığında, emaneten alınan bu para, en kısa zamanda tekrar fon hesabına iade edilir. Temizlik ve güvenlik hizmeti gibi işler için dışarıdan hizmet satın alındığında, o firmaların çalışan personeli bu kapsam içinde veya dışında tutulabilecektir.
p) Yönetim Kurulu görev süresi bittiğinde, en geç 3 gün içerisinde, yeni seçilen yönetim Kurulu’na tüm evrakları imza karşılığı teslim eder.
q) Site’deki ortak yerler, sosyal tesis, park, bahçe, kapı vb. Site’nin geneli ile ilgili onarım, imar ve inşaatla ilgili konularda, yasalarda ve bu yönetim planında belirlenen diğer konularda karar almaya yetkilidir.
r) Site ortak yer ve Sosyal Tesislerinin kullanılmasına ilişkin her türlü düzenlemeyi yapmaya, işletme – yararlanma ve kullanma ile ilgili gerekli kuralları koymaya, yönetmelikleri hazırlamaya ve gerektiğinde de değişiklikler yapmaya yetkilidir.
s) Site’de; haberleşme, ulaşım, alışveriş, güvenlik, temizlik, bahçe bakımı, ilaçlama, tamirat/tadilat gibi hizmetlerin yürütülmesini organize eder ve denetler. Site içinde ve dışında kalan yeşil alanlar, spor
13
13
alanları, çocuk bahçeleri ve havuzların yapım, bakım, onarım, güvenlik ve işletme hizmetlerini yürütür. Bu işlerin yürütülmesi için servis veya işletme şirketleri ile sözleşmeler yapabilir.
t) Site Yönetim Kurulu, 4 ayda bir site gelir-gider hesaplarını açık ve detaylı bir şekilde TYTK üyelerine yazılı olarak ve imza karşılığı vermek zorundadır.
u) Site Yönetim Kurulu, görevlerini yaparken herhangi bir ad altında (maaş, huzur hakkı, aidat ödememe vb.) ücret alamazlar.
D) SİTE DENETİM KURULU (SDK) :
Madde : 20 – Seçimi :
 TYTK tarafından (kurul üyelerinin çoğunluğunun oylarıyla) aksi kararlaştırılmadıkça;
 TYTK, her yıl yapacağı seçim gündemli toplantıda, kurul üyeleri arasından oluşan denetim kurulunu seçer. Aynı kişilerin tekrar seçilmesi mümkündür.
 Herhangi bir nedenle TYTK zamanında toplanamaz veya seçim yapılamazsa, yeni seçim yapılana kadar mevcut Denetim Kurulu göreve devam eder.
 Site Denetim Kurulu, görevlerini yaparken herhangi bir ad altında (maaş, huzur hakkı, aidat ödememe vb.) ücret alamazlar.
Madde : 21- Çalışma Usulü :
 SDK, en geç altı ayda bir Site yönetiminin faaliyet ve hesaplarını inceler, inceleme sonuçlarını bir ara raporla tespit eder. İnceleme sonucunda gerekli gördüğü takdirde, TYTK’nun toplantıya çağrılmasını yöneticiden ister ve bu isteği 30 gün içinde yerine getirilmezse Denetim Kurulu, TYTK’nu doğrudan doğruya toplantıya çağırır.
 Olağanüstü bir durumun varlığı halinde veya Site Yönetim Kurulunun üye sayısının yeter sayıdan az sayıya düşmesi gibi nedenlerle toplanıp – karar alamaması durumlarında, Denetim Kurulu, TYTK’nu doğrudan toplantıya çağırabilir.
 SDK, her yıl yapılacak olan ibra gündemli toplantıda, denetim sonucunu ve sitenin yönetim tarzı hakkındaki görüşlerini, yazılı olarak bir raporla TYTK’na bildirir.
 SDK, incelemeleri sırasında gördüğü aksaklıkları ve tavsiyelerini devamlı olarak ( ibra gündemli toplantıyı beklemeksizin) Site Yönetim Kurulu’nun bilgisine yazılı olarak sunar.
 SDK, raporlarını, yöneticiye bildirdikleri hususları ve diğer kararlarını noter mührü ile tasdikli bir deftere yazar ve imzalar.
III. BÖLÜM : KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ve YÜKÜMLÜLÜKLERİ
A) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Madde : 22 - Hakları :
 Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan bağımsız bölümleri üzerinde (KMK.’nun ve bu yönetim planının hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Türk Medeni Kanunu’nun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
14
14
Madde : 23 - Yükümlülükleri :
 Kat malikleri; bağımsız bölümlerini, eklentilerini, blok ve site ortak yer ve tesislerini kullanırken iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden, yasalara ve yönetim planına aykırı davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Madde : 24 - Kat Maliklerinin Özellikle Uyması Gereken Kurallar :
Aşağıdaki genel kuralları ve ek yaşam kurallarını da kapsayan Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği (EK-1), bu SYP’nın eki ve ayrılmaz bir parçasıdır. Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği’nde yapılacak değişiklikler TYTK Üyelerinin 4/5 çoğunluğu ile uygulamaya alınabilecektir. İlk Revizyon 28.06.2015 tarihli ek olarak tanıtılan şeklidir. Sakin Bildirim Formu (EK2)’da bu kapsamın ekidir.
a) Bağımsız bölümlerinde çevreyi rahatsız etmemek, gürültü ve çevre kirliliği yaratmamak şartıyla; kuş, balık besleyebilirler. Bu hayvanlar ticari amaçlı barındırılamaz. Daire içinde dahi olsa Köpek beslemek yasaktır. Ortak alanda evcil hayvan beslenemez. Ev içinde olmak kaydıyla kedi beslenebilecektir.
b) Kat malikleri ve kiracıları veya bağımsız bölümü (başka sıfatla) kullananlar, bağımsız bölümlerinde veya site ortak alanlarında diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler. Gürültülü hareketlerde bulunamazlar. Özellikle televizyon, radyo vd. müzik aletlerini komşuları rahatsız edecek şekilde gürültülü kullanamazlar, tadilat ve tamirat yapamazlar.
c) Bağımsız bölümlerinin; balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı vb. şeyler silkemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelerine çamaşır, TV anteni, klima dış ünitesi vb. dış görünüşü bozacak şeyler asamazlar.
d) Bağımsız bölümlerini, ahlaka ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar, kullandırtamazlar, kiraya veremezler.
e) Tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümler hiçbir şekilde konut dışı bir amaçla kullanılamaz veya kiraya verilemez.
f) Tüm Ortak Alanları ve Sosyal Tesisleri; Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği (EK-1)’ne, TYTK ve SYK’nca belirlenen kurallara göre kullanmak zorunludur. Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği (EK-1)’ne ve belirlenen kurallara uymayan ve uymamakta ısrar edenlere, Site Yönetim Kurulu kararıyla, kanunlar çerçevesinde cezai işlem uygulanır. Sosyal tesislerde kumar oynanamaz ve oynatılamaz.
g) TYTK.’nun üye tam sayısının yarıdan bir fazlasının kabul oyuyla izin verilmedikçe, binanın; ön, arka ve yan cephelerine, bağımsız bölümlerinin pencere, balkon veya teraslarına dışarıdan görünen veya dışarı sarkan levha ve tabela asamazlar. Pencere, balkon veya terasları, binanın genel görünüm ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte boyayamazlar, kapatamazlar, kapı açamazlar, balkon, imara uygun giriş alanları dışında ek giriş yeri yapamazlar. Bu tür işler site yönetim kurulunun yazılı izni ile yapılabilir. Siteye ait imar projesine aykırı hiçbir değişiklik yapılamaz, aksinin tespiti halinde ilgili kurumdan yapılan aykırılığın giderilmesine dair denetim ve aksiyon alınması talep edilebilecektir.
h) Bağımsız bölümlerin içinde duvar yıkmak gibi önemli tadilatlar yaptıracak olan kat malikleri, öncelikle belediyeden proje onayı ve gerekiyorsa ruhsat almak ve Site Yönetim Kuruluna başvurarak yazılı izin almak zorundadır. (Statik projesine aykırı olmayan ve ana yapıya zarar vermeyen onarım ve tadilatlara izin verilebilir). Aksi takdirde, ortaya çıkabilecek her türlü hasar, sebep olan kat maliki ve/veya bağımsız bölümü kullanan tarafından (mal sahibiyle müştereken ve müteselsilen) karşılanır.
i) Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümündeki tesislerde veya ortak yerlerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı / giderilmesi / tesislerin yeniden yapılması ile, yapı güvenliği ile ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar, giriş izni vermeye ve kendi bağımsız bölümlerinde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.(KMK 23)
15
15
j) SYK. tarafından her bağımsız bölüm için bir araçlık yer tahsis edilir ve kayıt altına alınır. O bağımsız bölümden yaralananlar, kendilerine ayrılan yerler dışında, ortak yerlere özel eşyalarını bırakamazlar ve arabalarını park edemezler ve kendilerine ayrılan yerler dışında özel eşyalarını bırakamazlar.
k) Site genelinde 48 kamera ile her alan izlenmekte olup, gayrimenkul ve ortak alanlar ile site sakinlerinin araçlarına ve eşyalarına verilen zararlar kamera ile tespit edilerek ilgili kat malikine yasal olarak rücu edilecektir.
KAT MALİKLERİNE YAPILACAK TEBLİGAT :
 Kimlik Bildirim Kanunu gereği, sitede yaşayan tüm kat malikleri veya yakınları ile kiracılar; T.C.
 kimlik no’ları ile, konutta yaşayanların kimliklerini ve iletişim bilgilerini Site Yönetimine yazılı olarak ibraz etmelidir. (ilgili form örneği yönetim ofisinden alınabilir.)
 Kat malikleri bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa; Türkiye’deki tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soy ad ve iş adreslerini en geç 15 gün içinde Site Yönetimi’ne yazılı olarak bildirirler. Bildirildiğinin ispat yükümlülüğü, kat malikine aittir.
 Tebligat adresinin ve bundaki değişikliğin bildirilmediği veya yazılı olarak bildirilen adrese tebligat yapılamaması hallerinde, bundan sonraki bütün tebligatlar o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişindeki ilan panosuna asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.
 Sitedeki bağımsız bölümlerinde ikamet etmeyen kat malikleri adres beyanında bulunmadıkları
 durumlarda tapuya ibraz ettikleri adresler de yasal adresleri olarak kabul edilecektir.
 Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa veya tebligatı almaktan kaçınırsa, ilan panosuna asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. (Tebligat Kanunu Ek: 1, Tebligat Tüzüğü Ek madde.) İlan panosuna asılan tebligata ilişkin olarak; SYK üyelerinden birinin imzası ile, site çalışanlarından veya o blokta oturan kat maliklerinden birinin imzasını taşıyan tutanak düzenlenir.
B) ORTAK YERLER :
Madde : 25 – Ortak Yerler :
a) Blok Ortak Yerleri :
 Bloğa ait; temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, asansörler, merdivenler, yangın emniyet merdivenleri, merdiven sahanlıkları, merdiven korkulukları, çöp toplama üniteleri, avlular, genel giriş yapıları ve kapıları, antreler, koridorlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, taban ve tavanlar, çatı, yağmur inişleri, atık su – kullanma suyu ve kalorifer tesisatı, jeneratör, asansör ve tesisatı, elektrik tesisatı, merdivenler, korkuluklar, merdiven ve asansör holleri, bina girişi ve köprüsü, sundurma, ana giriş kapısı, uydu santralleri, giriş holü – hol ve merdiven aydınlatmaları, ortak alan yer kaplamaları ve depo odaları gibi bir bloğu ilgilendiren ortak yerler ile, KMK.’nun 4. ve 67. maddelerinde vd. maddelerinde. sayılan ve sadece bir bloğu ilgilendiren diğer yerler ‘BLOK ORTAK YERİ’dir.
b) Site Ortak Yerleri :
Blok ortak yerleri dışında kalan;
 Otoparklar, parklar, sosyal tesis, spor alanları, jimnastik aletleri, güvenlik odası, depolar, çocuk parkları, oyun ve gezinti alanları, bisiklet yolları, koşu parkları, dinlenme yerleri, yaya yolları.
 Sığınaklar, kapıcı daireleri, müşterek su, doğalgaz, ortak elektrik tesisatları, sayaçlar, ziller, merdiven otomatları, ortak TV antenleri ve telefon için ortak şebeke, antenler ve tesisatlar.
16
16
 Dış duvarlar, üst katların balkon siperleri, bacalar, yağmur olukları, genel dam terasları, genel kanalizasyon tesisatları, asansör devreleri, asansör boşlukları, aydınlatma boşlukları.
 KMK.’nun 10. ve 67. maddeleri uyarınca tapuya tescil edilmiş veya edilmesi gereken yerler, sosyal tesisler.
 Yukarıda yazılanlar dışında kalan, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan, diğer yerler veya şeyler de ortak yer konusuna girer. Yine site sınırı içine girmemekle beraber kamuya ait olan ortak açık alanlar ve devamı niteliğinde olan yeşil alanlar, ağaçlar, bisiklet yolları-parkları, koşu parkurları, dinlenme alanları veya yolları ile, tüm maliklerin ortaklaşa kullandıkları bütün yollar, yerler ve alanlar ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4., 10 ve 67. vd. maddelerinde ortak yer olarak nitelendirilen tüm yerler, “ORTAK YER” sayılır.
C) ORTAK YERLERE İLİŞKİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER :
Madde : 26 - Hakları :
a) Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin bulunduğu bloktaki ve Sitedeki tüm ortak yerlerden ve tesislerden ve doğrudan doğruya bağımsız bölümüne veya bulunduğu blok yapıya tahsis edilmiş olan yer ve tesislerden eşit olarak yararlanmak hakkına sahiptir.
b) Kat malikleri, Site ortak yer ve tesislerinden (site kapsamındaki bütün bağımsız bölümlere veya belli sayıdaki bloklara tahsis edilmiş olan otoparklardan, parklardan, spor alanlarından, sosyal tesislerden ve KMK.’nun 10.ve 67. maddeleri uyarınca tapuya tescil edilen / edilmesi gereken yerlerden, eğitim alan ve tesislerinden) TYTK.’nun belirlediği kurallar doğrultusunda veya TYTK.’nun verdiği yetkiye dayanarak) SYK.’nun belirlediği esaslar çerçevesinde eşit oranda yararlanırlar.
Madde : 27 - Yükümlülükler:
Kat Malikleri ve bağımsız bölümden kiracı olarak veya başka bir sıfatla yararlananlar;
a) Bulundukları yapının mevcut mimari durumunu ve güzelliğini korumaya zorunludurlar.
b) SYK’nun yazılı onayını almadıkça, bulundukları yapının ortak yerlerinde inşaat,
onarım ve tesisat ile değişik renkte dış badana veya boya yapamazlar, balkonlarının iç ve dış kısmı veya parmaklıklarının rengini değiştiremezler, eklenti yapamazlar. Yazılı izinle yapılacak onarım ve tadilatlar; çevreyi rahatsız etmeden ve kirlilik yaratmadan, Pazar günleri dışında saat: 10.00 – 20.00 arası yapılabilir. Pazar günleri yapılacak çalışmalar için blokta yaşayan kişilerin tamamından izin almak zorunludur.
c) TYTK oy birliği ile karar vermedikçe, bulundukları yapıya kat ilave edemezler, çekme
katlarını tam kata çeviremezler, uygun olmayan balkon yapamazlar, kapı açamazlar, balkon kapatamazlar, tapu kütüğünde mesken olarak kayıtlı dairelerini iş yeri haline getiremezler, kullandırtamazlar.
d) Site’deki ve Bloktaki ortak yer ve tesislerden yararlanırken, yer ve tesislere zarar verecek veya
diğer kat maliklerini rahatsız edecek davranışlarda bulunamazlar, TYTK ve SYK tarafından belirlenmiş kural ve düzenlemelere aykırı davranamazlar.
Bahçe katlarının ön-yan ve arka kısmında bulunan yeşil alanları ( acil bir zorunluluk olmadıkça) orada oturanları rahatsız edecek şekilde geçiş yolu olarak veya başka bir şekilde kullanamazlar.
e) Site’deki ortak yer ve tesislerde Toplu Yapı Temsilciler Kurulu’nun verdiği yetkiye
dayanarak SYK tarafından verilmiş yazılı izin olmadıkça, hiçbir şekilde inşaat, değişiklik,
onarım ve boya yapamazlar.
f) Ortak yerlerle ilgili olarak, ortaklığın giderilmesi davası açamazlar. Bu konudaki talep ve
dava hakkından peşin olarak vazgeçmişlerdir.
17
17
g) Bu yönetim planında ve KMK’nda ve Türk Medeni Kanunu’nda kat maliklerinin yükümlülüklerine ilişkin olarak yer alan bütün hükümler, bağımsız bölümlerden kiracı olarak veya herhangi başka bir sebeple devamlı bir şekilde yararlananlara da aynen uygulanır. Bu yükümlülüklere aykırı davrananlar, kat malikleri ile birlikte, müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
IV. BÖLÜM : ORTAK GİDERLERE KATILMA
Madde : 28- Genel Kural :
a) BLOKLARLA İLGİLİ GİDERLER :
TYTK. tarafından (kurul üyelerinin tam sayısının yarıdan bir fazlasının kabul oyu ile) aksi kararlaştırılmadıkça;
 Vaziyet planına, Site Yönetim Planına veya TYTK kararına göre; Site’deki belli bir blok yapıya ve münhasıran o yapıdaki bağımsız bölüm maliklerinin ortaklaşa kullanım ve yararlanılmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderlerden demirbaş niteliğindeki (çatı, yağmur inişleri, asansör tesisatı bina aydınlıkları şaftları, elektrik, atık su, kullanma suyu, korkuluklar ve holleri, bina girişleri, bina içi aydınlatmaları, dış cephe kaplamaları, bodrum katları, depo odaları ve holü, drenaj, boya, mantolama, asansör, su tankı, jeneratör, hidrofor yapım, tamir ve yenileme gibi ) giderlerle, BKMK kararının iptaline ilişkin davanın sonucunda ödenmesi gereken yargılama giderleri, o bloktaki kat malikleri tarafından eşit oranda karşılanır. Farklı uygulamalar için BKMK’nda 4/5 çoğunlukla karar alınması gerekmektedir.
 Site’deki yapılardan sadece birkaçının ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafından eşit oranda karşılanır.
b) SİTE İLE İLGİLİ ORTAK GİDERLER :
 Tapuda tek daire olarak gözüken ancak dubleks olarak kullanılan bağımsız bölümler de bu giderleri ortak olarak ödemekle yükümlüdür. Buna karşılık, tek tapu olmakla beraber bölünerek iki ayrı daire haline getirilen bağımsız bölümlerden ayrı ayrı birer normal aidat alınır.
 Arsa payları ve m² büyüklükleri ne olursa olsun site genel giderlerine tüm kat malikleri eşit
olarak katılırlar. Farklı uygulamalar için TYTK’nda 4/5 çoğunlukla karar alınması gerekmektedir.
 Site konağı market-kafe aylık aidat bedeli, aidat bedelinin 15 katı olarak belirlenmiş olup aylık olarak, su, elektrik bedeli ve sair giderleri ile birlikte işletmeci tarafından ödenecektir.
 Site alanı içinde veya çevresinde bulunan kamuya bırakılmış olan yol, spor tesisleri, park vs.
yerlerin vb tesislerin. bakım, onarım ve işletmesi (TYTK’nun kararıyla) SYK. tarafından üstlenilmişse, bunlara ilişkin giderler de site ortak giderleri sayılır ve yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde kat maliklerince karşılanır.
 Aidatların, SYK tarafından site adına açılmış banka hesabına yatırılması esastır. Herhangi
bir nedenle, yeni dönem işletme projesi yürürlüğe girmemişse, yeni dönem aidatı belirlenene kadar, mevcut aidatın ödenmesine devam edilir.
 Toplu yaşamın gereği olarak siteye sürekli aidat ödeneceğinden, kat malikleri, kiracılar ve bağımsız bölümlerden fiilen yararlananlar, kendilerine hiçbir tebligat yapılmasa bile, aidat miktarını öğrenmek ve (TYTK’nda veya işletme projesinde başka bir tarih kararlaştırılmamışsa) en geç ilgili ayın on beşine (15) kadar aidatı/ avansı ödemek zorundadırlar. Ödenecek aidatla ilgili tebligat yapılamadığını, ödenecek aidatın/ avansın miktar ve tarihini bilmediğini ileri sürmek, aidat yükümlüsünü temerrütten kurtarmaz. İşletme projesinde yada ilgili TYTK kararlarında belirtilen son ödeme gününde bu şekilde bir ödeme tarihi belirlenmemişse ilgili ayın son günü kendiliğinden temerrüt oluşur ve gecikme tazminatı işlemeye başlar.
18
18
 SONRADAN MALİK OLANLAR, bağımsız bölümü satın almadan önce, Site Yönetimi’ne başvurarak önceki malikin borcu olup olmadığını sormak ve borcu olmadığına ilişkin yazılı belge almak zorundadırlar. Aksi halde, ÖNCEKİ MALİKİN (Blok ve Site ortak gideriyle ilgili olarak) Site Yönetimi’ne olan tüm borç ve gecikme tazminatı borcundan sorumludurlar. Site’den ayrılış ve girişlerde, Site Yönetimi’nden “BORCU YOKTUR” YAZISI ALINMALIDIR.
 Blok Temsilcileri ve dolayısıyla TYTK Üyeleri, Yönetim Kurulu Üyeleri, Denetim Kurulu Üyeleri de; Aidatların hukuki (icra) takibi için belirlenen 3. Aya ait aidatın 1 gün gecikmesi halinde ilgili yöneticilik veya temsilciliği düşer. Bu kapsamda ilgili üye /temsilci site yönetim kuruluna yazılı dilekçe ile başvurur ve yaşadığı geçici durumu, ödeme tarihi vererek onaylatması halinde üyeliği devam eder, aksi halde aynı şekilde hukuki takip sürecine girecektir.
Madde : 29 – Ortak Giderlere Katılma :
 Kat malikleri, Site’deki ORTAK YAPI, YER ve TESİSLER üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümün veya kendisinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya gerek veya imkan olmadığını ileri sürmek suretiyle site ortak gider payı ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
 Bağımsız bölümünden ( kiracı olarak veya diğer bir sebeple) bir başkasının yararlanmakta olması, kat malikinin, aidatı, ortak gider, aidatı ve avans payını - gecikme tazminatını vd. ödemeleri yapma zorunluluk ve sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. İLK ve ASIL SORUMLU HER ZAMAN KAT MALİKİDİR. Kat Maliki, bu ödemelerin yapılıp yapılmadığını öğrenmek ve zamanında ilgilisine ödetmek veya kendisi ödemek zorundadır.
Madde : 30 – Gecikme Tazminatı:
 Blok yapı ve/veya SİTE ORTAK GİDER avans payının (aidatın) tamamını, SYK veya TYTK tarafından belirlenen tarihte (bir tarih belirtilmemişse, ilgili ayın yirmisine kadar) ödemeyen kat malikleri veya diğer yükümlüler (hiçbir uyarıya gerek kalmaksızın) kendiliğinden temerrüde düşer.
 Ödemede geciktiği günler için, TYTK tarafından başka bir oran kararlaştırılmamışsa, AYLIK %5 gecikme tazminatı ÖDEMEK ZORUNDADIR. Bu konuda (TYTK’nda veya SYK’nda ) ayrıca bir karar alınmasına gerek olmadan, SYK tarafından otomatikman gecikme tazminatı tahakkuku yapılır.
 Geçmiş dönem aidat ve gecikme tazminatı borcu olanların yaptığı ödemeler, öncelikle gecikme tazminatına (icra takibi yapılmışsa, BK.’nun 84.md. uyarınca ayrıca feri giderlere de ) mahsup edilir.
Madde : 31 - Diğer Konular :
 Ortak gider aidatını ve avans payını zamanında ödemeyen kat maliki veya diğer ödeme yükümlüleri için, diğer yaptırımlarla birlikte, Site Yönetim Kurulu’nun kararıyla, borcunu ödeyinceye kadar, Site ortak yer - tesis ve hizmetlerinden yararlanmasının durdurulması yaptırımı da uygulanabilir.
 Site ortak yer ve tesislerine, kusurlu hareketleriyle kat maliklerinden veya çocuklarından biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (örneğin kiracı, bakıcı, hizmetçi vd.) veya misafir tarafından bir zarar verilmişse; bu zarardan, zararı veren ve kat maliki, birlikte ve müteselsilin sorumludur. Verilen zarar, gerektiğinde ortak giderlerden karşılanır ve sonrasında sorumlulardan aylık %5 faiziyle birlikte tahsil edilir.
19
19
V. BÖLÜM :ÇEKİLMEZLİK HALİ ve MÜLKİYETİN DEVRİNİ İSTEME HAKKI
Madde : 32- Kat maliklerinden biri, yasalara ve SYP’na göre kendine düşen borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için “çekilmez hale gelecek” derecede ihlal ederse, hakları ihlal edilen kat malikleri, ihlal eden kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. (KMK m.25)
 Aşağıdaki hallerde mutlak çekilmezlik hali var sayılır;
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim
yılı içinde üç defa icra takibi yapılmasına veya dava açılmasına sebep olması,
b) Sulh Hakiminin (KMK.’nun 33. maddesi uyarınca) verdiği emre rağmen; borç ve
yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl süreyle ısrar edilmesi,
c) Kendi bağımsız bölümünü; yasalar, bu yönetim planı, TYTK ve/veya SYK tarafından
yasak edilen işlerden birini yapmak için kullanması veya tahsis etmesi üzerine, SYK tarafından yapılan ihtara rağmen bu konuda ısrarlı davranması veya ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.( KMK.25)
 Bu kapsamda bu SYP öncesinde açılan davalar ve tespitler de geçerli sayılacak ve takibe alınacaktır.
 Kiracıların yukardaki belirtilen kurallara aykırı hareket etmesi ve durumu iyileştirmeye yönelik aksiyon almaması halinde, TYTK tarafından salt çoğunluğun (yarıdan bir fazlası) aldığı karar doğrultusunda kiracının tahliyesine karar verilir, site avukatına sevk edilir ve hukuksal süreç başlatılır.
VI. BÖLÜM : YENİLİK - İLAVELER ve GİDERLERİNE KATILMA
Madde 33- Ortak yer ve tesislerin düzgün veya daha rahat kullanılır bir hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına ilişkin yenilik ve ilavelerin yapılabilmesi için;
 Bir bloğu ilgilendiriyorsa o BKMK’nun, sitenin tamamını ilgilendiriyorsa TYTK.’nun malik ve temsilcilerin çoğunluğu ile karar almaları gerekir.
 Alınan bu kararlar SYK. tarafından uygulanır.
VII. BÖLÜM : SOSYAL TESİSLER ve İŞLETMELER
Madde 34 - Sosyal Tesisler vd. tescili mümkün ortak yerler, KMK.’nın 10. ve 67. maddelerinde düzenlenen şekilde tapuya tescil ettirilmeye çalışılacaktır. Buna göre, Sosyal Tesisler vd. ortak yerler kendisinden yararlanan bağımsız bölümlerin ortak malı olup, herhangi bir şekilde bağımsız bölümünü satan malik, aynı zamanda sosyal tesis vd. ortak yerler üzerindeki haklarını da satmış olur.
 Sosyal Tesisler ve diğer ortak yerler Sitedeki tüm bağımsız bölümlerin ortaklaşa kullanmalarına tahsis edilmiştir. SİTE’deki tüm kat maliklerinin ORTAK MALIDIR.
a) Bu Tesislerin içindeki ve dışındaki tüm bölümler, SYK. tarafından işletilir.
b) Sosyal Tesislerin, Site Yönetim Kurulu tarafından işletilmesi halinde, bu iş için gerekli
personeli istihdam etmeye, sözleşmeler yapmaya, bu tesislerin ne şekilde kullanılacağını tespite, kullanım ile ilgili ücret ve tarifleri belirlemeye, gerektiğinde kulüp usulü işletmeye ve bununla ilgili sözleşmeler yapmaya Site Yönetim Kurulu yetkilidir. Site Yönetim Kurulu, bu konuda bir “Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği (EK-1)” hazırlayarak, yürürlüğe koyar ve uygular.
20
20
c) Kat malikleri, sosyal tesisler vd. ortak yerler üzerindeki tüm haklarının (TYTK.’nun belirlediği
ilkeler uyarınca ) SYK’nca kullanılacağını peşinen kabul etmiştir.
d) Sosyal tesislerin işletilmesinden veya kiraya verilmesinden gelir elde edilirse; bu gelirler
SYK tarafından, öncelikle Sosyal Tesisle ilgili (demirbaş niteliğindeki bakım, onarım, yenileme, sigorta vs.) işlere sarf edilebilir. Artan miktar, Sosyal Tesiste hak sahibi olan kat maliklerinin yönetim ve ortak gider ödemelerine eşit olarak mahsup edilebilir.
e) Sosyal Tesis vd. ortak yerleri ; yap, işlet, devret vb. bir modelle ( örneğin belli süre ile
kiraya vererek) yaptırmaya ve işletmeye ( TYTK’nun vereceği karar doğrultusunda) Site Yönetim Kurulu yetkilidir. Site Yönetim Kurulu, bu konuda gereken her türlü sözleşme ve yasal işlemi yapar.
VIII. BÖLÜM : SON HÜKÜMLER
Madde : 35 – Yönetim Planının Uyarlanması ( Değiştirilmesi) :
 Site Yönetim Planını, 5711 s. Kanunla ve 5912 s.Kanunla, KMK’nda yapılan yeni düzenlemelere uygun hale getirmek amacıyla 28.06.2015 tarihinde yapılan ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ Kat Malikleri Kurulu toplantısında, Kat Malikleri Kurulu üyesi 307 temsilcisinden; asaleten 139 temsilci, vekaleten 112 temsilci olmak üzere, hazirun cetvelleri imzalanarak, toplam: 251 temsilci katılmıştır.
 Katılan 2 temsilcinin, sitedeki 307 bağımsız bölümden 43’ini temsil ettiği görülmüştür.
 Site Yönetim Planı taslağı, madde madde yapılan görüşmelerden sonra alınan öneriler tartışılarak son haline getirilmiş olup, yapılan açık oylama sonucu; tüm maddeler oybirliği ile kabul edilmiştir.
 Site Yönetim Planı ve bunun eki ve ayrılmaz parçası olan; Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği kitapçık olarak hazırlanacak ve site sakinlerine imza karşılığı teslim ve tebliğ edilecektir.
Madde : 36- Yürürlük Maddesi :
 İş bu “ ÖZLEN ŞEHİR SİTESİ YÖNETİM PLANI ”, (20 sayfa) Tapu Sicil Müdürlüğü’ne teslim edilmesi ile birlikte yürürlüğe girer, uygulanmaya başlanır. Aynı anda, önceki Yönetim Planı yürürlükten kalkar.
Ekleri: Site Yaşam Rehberi, Kurallar ve İşletme Yönetmeliği (EK-1) ve Sakin Bildirim Formu (EK-2)
Kat Malikleri Genel Kurul Hazirun cetvelleri, temsil belgeleri-vekaletnameler ile toplantı davet tebligatları
Kat Malikleri Genel Kurulu olarak, seçilen başkanlık divanı üyelerine oybirliği ile genel kurul toplantı tutanağını imzalama yetkisi verilmiş olup, başkanlık divanı imza ve onayları atılarak uygulamaya alınmıştır. 28.06.2015
DİVAN BAŞKANI DİVAN ÜYESİ KATİP ÜYE
SABRİ AYDIN SEZGİN KILIÇ ŞAHABETTİN ŞEHİTOĞULLARI